В 2016 году между государственным учреждением и ОАО заключен договор аренды нежилого помещения до конца 2016 года. Учреждение внесло предоплату за четыре месяца, через три месяца произошла смена собственника помещения (на основании решения арбитражного суда, вынесенного в 2015 году и вступившего в законную силу, в 2016 году помещения были проданы с торгов). В результате смены собственника через три месяца учреждение покинуло помещение (по собственной воле по причине разногласий с новым собственником, не относящихся к договору аренды), не расторгнув договор аренды. При этом первый арендодатель не вернул часть аванса за четвертый месяц аренды помещения. Каким образом можно взыскать с первого арендодателя часть неиспользованного аванса? Является ли договор аренды действительным при смене собственника, если одной из сторон является государственное учреждение? Какие правовые последствия по договору аренды могут наступить для учреждения в силу требований Закона N 44-ФЗ?